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確定申告して分かった実家を手放す時に税金を減らせる2つの方法。売るタイミングで倍も違う! 

今日は確定申告をしたんですが、土地や建物を売った時って売るタイミングで税金が全然違うんですね。空き家となった実家を放置している方、あるいは自宅の処分を考えている方は試算してみたほうがいいかも!

平成26年分_確定申告特集|国税庁

どうやるの? 譲渡所得の確定申告

さて、今回確定申告が必要になった理由は、誰も住まなくなった実家を売って利益が出たからです。この売った利益を譲渡所得といい、確定申告をして税金を収める必要があります。

ところが「譲渡所得」や「確定申告」でググっても、国税庁や税理士事務所の固めの情報しか見つけられませんでした。詳細情報じゃなくて、最初はざっくりとした流れを知りたかったんですけどね。個人サイトだとアフィリエイト収入やふるさと納税の確定申告とかは割りと見つけやすいですけど。

あ、ところで今回の記事は素人の一個人の体験記なので、間違いがいくらかあると思います。国税庁のサイトなどで最新情報を確認して下さいね。

我が家の取引の事例

Made with Repix (http://repix.it)

今回売却したのは実家の古い一戸建てです。築35年くらいで建物の価値はゼロ。両親とも他界し、私も弟も住むことが無くなったので手放すことにしました。
税額計算で重要な取得状況をまとめると下記の通り。

(1) 17年前に父が他界し、母2: 私1 : 弟1の割合で相続
(2) 7年前に母が他界し、母の分を等分で相続。つまり私と弟の持ち分は半々です。
(3) 空き家期間ののちに弟が住んでいたが、1年前に転居。再び空き家に。
(4) 半年前に売却成立

親が亡くなって実家を兄弟で相続する例って、割りとフツーにあることだと思います。でもあまり具体例を見つけられなかったんですよね。

ポイント1: 所有期間で税金が倍も違う!

実家の売却に着手するまで知らなかったんですが、所有期間によって税金がぜんぜん違うんですよ。こちらのサイトによると下記の通り。

所有期間 5年以下 5年超 10年以上10年超所有軽減税率の特例
税率(居住用) 39.63% 20.315% 14.21%(6000万以下の部分)

所有して5年以内だとなんと4割ももっていかれます! マジかよ! 切ないよ! 短期間での転売を抑制するためと聞いたんですけど、そんなに持っていかれるとは思いませんでした。

母から相続した分はちょうど5年を超えてたわけですね。母ちゃん助かったぜ・・・

さらに所有期間が10年を超えていて譲渡所得が6000万円以下の部分は、14.21%まで軽減されます。我が家の場合は父から相続した分がこの範囲になります。父ちゃん助かったぜ、さらに6%減ったよ・・・

親が一人亡くなったときの相続の仕方

ここで気づいたのは親が一人亡くなった時は、残った親は含めず子供達だけで相続すれば将来の節税の可能性があること。といっても家族間の仲や親の介護問題、資産額などで揉め事のネタになるかもしれませんね。

残った親の介護をする代わりに、その親の持ち分を相続するって場合もあるだろうし。どちらかというと親の方が知っておくといいことかも。

ポイント2:  3年以内に住んでた家なら大幅控除!

さらに3年以内に住んでいた家なら大幅控除のチャンス!! 「3000万円特別控除」というものがあり譲渡所得が3,000万円まで控除されます。わかりやすく言うと、3年以内までに住んでいた自宅を売った利益が3000万円以下なら税金チャラ(たぶん)。

我が家の場合は弟が転居して1年も経ってないので、弟は譲渡所得に関して納税する必要は無いはずです。ぐぬぬぬ。オレは結局弟より数十万円ほど多く納税するはめに。

譲渡所得の確定申告に必要な書類

そんなわけでざっくりの納税額がイメージできたところで、譲渡所得の確定申告に必要だった書類を紹介をしますね。確定申告やe-taxでの手続き自体は他のサイトでも紹介されているので割愛。受ける控除などで必要な書類も変わってくるので、あくまで参考例ってことでよろしく。

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(1) 譲渡所得の内訳書 (後日郵送)

土地・建物の売値から経費等を差し引いて収支を計算するためのシートです。e-Tax上での確定申告書作成時にも入力・作成できるんですが、私のように取得時期が複数回に分れてたりするとe-Taxで作成できません。最初は清書でなくていいので、確定申告書を作る前に手書きで書いておいた方がいいですよ。

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フォーマットはここですが「譲渡所得の内訳書」で検索してもいいです。これにかぎらず確定申告関連の書類はなかなか見つけにくいので、書類名が分かっているときは直接検索したほうが早いです。記入例はこちら。とても参考になるけど、これもどこからリンクしてるかよく分からん・・・

2015-02-22 15.23.52▲webで「譲渡所得の内訳書」が作れるかどうかのチェック項目

(2) 確定申告書 (e-Taxまたは郵送)

こちらは確定申告書等作成コーナーで入力すれば作れます。e-Taxで送信しようとしてる方は、専用ソフトや電子証明書を取得したりと手間がかかるので、早めにやったほうがいいです。

【確定申告書等作成コーナー】-TOP-画面

(3) 源泉徴収票 (入力のみ)

(4) 譲渡資産の「売買契約書」(入力のみ)

土地の地番(住所ではなく登記上の番号)や契約日などの確認に必要です。

(5) 仲介手数料などの領収書 (入力のみ)

(6) 譲渡資産の「登記事項証明書」(後日郵送)

法務局のサイトで取得可能です。ただし譲渡物件の住所ではなく地番という番号が必要なので、売買契約書などで確認しましょう。

(7) 住民票(除籍住民票)の写し または 戸籍の附票 (後日郵送)

いずれも譲渡物件に5年とか10年とか住んでいたことを証明するものです。住民票の写しは譲渡物件の管轄の役所で取得できます。現住所で無いのがミソ。
戸籍の附票は本籍地の役所で取れます。私の場合ここで問題が! 現住所の役所に行ったんですが、本籍が実家のままだったので取得できませんでした。郵送でも取得できるんですが意外な盲点でした。

そんなわけで、用意する書類が多くてしんどいですね。作業時間も私の場合は8時間くらいかかってます。しかも終わってない、すげーめんどくせー、もういやだー(笑)

長くなりましたけど(たぶん最長クラスの記事だわ)、家族が持ち家の方は所有期間の件は知っておいて損はないと思います。では。

[おまけ] ↓まとまったお金でローンを繰り上げ返済するか・・・

あるいは別の運用方法を検討するか・・・

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